■ マンション管理組合の”マネジメント”の「基本中の基本」は、『管理規約』を実態や時流に合わせ、”鮮度を保つ”ことと考えます。
皆様こんにちは。東京都町田市のマンションマネジメント企業（丸満企業株式会社）マンションマネジメント事業部の「マンション管理士」「マンション維持修繕技術者」の大島光博です。
マンションの区分所有者同士は、共通のルールである「管理規約」で繋がっています。管理規約は、マンション運営のソフト面での『基礎・土台』のようなものです。これがしっかりしていないと、特に理事会などで、解釈運用や、例外運用などが増えてしまい、無駄な混乱を招いてしまうリスクも大きいと思います。常に、正しく運用され、役員以外の区分所有者も安心して日々暮らすためには、「管理規約」＝「共通ルール」の整備や、その時の実情に合った規約変更が不可欠です。まずは、自マンション管理組合の『管理規約』が、国土交通省の”最新”の「標準管理規約」と比べてどうなのか、定期的に確認しておきましょう。特に、理事会等で、常に、メンテの必要性が無いか、確認するように心掛けつつ運営して行きましょう。
現在の「標準管理規約」の最新版は、民泊新法に対応している２０１７年版（単棟型は2017年8月29日版）です。これより以前に総会決議された管理規約や、築４年程度の新しいマンションでも、民泊関係対応等が規約に入っていない可能性が高いので、この先、見直し検討が必要と考えます。私が相談を受ける中でも、古い管理規約が散見される状況です。今のうちに整理しておきましょう。
■ そして、管理組合運営は、『経営』『マネジメント』の視点を取り入れつつ、”楽しくなる”ように取り組みましょう！
私はこれまで、地元中心にマンション管理に関するご相談活動やお役立ち活動をして参りましたが、その経験から、「マンション管理組合の運営には、『経営・マネジメント』の視点を入れていくと、楽しく運営できるに違いない」との思いを抱くに至りました。そう、「P.F.ドラッカー」で有名な『マネジメント』です。もちろん、それが絶対ではなく、取組みポイントのひとつという事です。
マンションの『マネジメント』を共通のテーマにしつつ取組み、運営することが出来たら、各区分所有者の大きな意見の差も減らすことが出来て、10年後、20年後の自マンションの姿も見えてくるように思えますが、皆様どうでしょう。
ここでは、管理組合の業務項目に沿う「マネジメントメニュー」を徐々に増やしていく所存です。弊社・私の目指すところは、「マンション管理組合の全部に対応できます」という総合的・一般的なアドバイザーではありません。実際に、管理組合運営のアドバイスも、そして大規模修繕のアドバイスも、全てオールマイティーに対応出来るマンション管理士は、限られていると思います。マンション管理士等による第三者管理という方式も出てきていて、良い面も多々ありますが、全て任してしまうことによるリスクもあると思います。
そもそもマンション運営において、「どんな局面でも唯一絶対の正しい答えがあるという公式の様なものは存在しません」状況に応じて運営の処方箋を作り出していくというカスタマイズな診察作業（現地確認や現地診断、ヒアリング）が必須です。マンション管理士は、いわゆるマンションのお医者様のようなものです。そして、その正しい作業を行うためには、常に現地確認（診断）や、ヒアリング（問診）、それをうけての企画・検討（処方）工数（現地～持ち帰っての整理・提案等）が発生するために、普通にマンション管理士に依頼すると、それなりの工数と相当額の費用が発生してしまいます。
特定のマンション管理士や外部専門家と顧問契約をするところまでは考えていない場合で、ニーズにだけ対応して欲しいと考えている場合は、「専門特化」した私共の様な組織やサービスの活用が、大変有効に、かつローコストでお役に立て、管理組合の皆様に確実に貢献できる方法と考えます。
■ 良く知らない専門家に、委託価格も分からずに任せられますか？
■ マンション運営の悩みは、専門特化した相談相手に「必要な相談」を「必要な金額」で委託していくのが安心な進め方。
「専門特化」という考え方は、ここ数年、管理組合の皆様の御相談を伺っていて、私が感じたことから、一番有効と考える方法と思っています。「相談したいけど、いくらくらいかかるの？」「どういう経験をお持ちのマンション管理士なの？」「ウチのマンション管理を相談していけるマンション管理士なの？」など、管理組合の皆様は、無料相談の場であっても、相談相手を気にされているのではないでしょうか。また、「相談相手が良い人だったら、もう少し相談してみようかしら」とか考えるのではないでしょうか。
■ 当面は「標準管理規約」と「既存の管理規約」との「差異」の提示に加え、『現状の”違い”のポイント』『今後、”見直しすべき”ポイント』の提示に特化！
なお、当面の間、このサイトでの「お役立ちメニュー」としては、今後の管理組合運営の為に、「標準管理規約」と「既存の管理規約」との「差異」の提示に加え、『現状の”違い”のポイント』『今後、”見直しすべき”ポイント』の提示をすることをメインメニューにしていきたいと考えています。
既存管理会社でも、「単なる比較だけ」なら、無料でやってくれるところもある様です。ですが、それを受けての「提案」まで期待できますでしょうか？ なぜなら、その成果物を確認して、次に管理組合としてどう進めていくかがとても重要だからです。 管理組合として、常に「進める=より良くなる=誰が役員でも楽しく運営できる」ことを念頭に、理事会等で、ご検討をして頂くことがとても大切と思っているからです。(メニューの詳細は別ページにて）
貴マンションの管理組合運営が、少しでも楽しく、そして良くなる様に貢献して行きたい思いですので、どうぞ宜しくお願い致します。
丸満企業株式会社 マンションマネジメント事業部 大島 光博 マンション管理士・マンション維持修繕技術者
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